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招數(shù)1　拖時(shí)間 拿到預(yù)售證不開盤　實(shí)為儲(chǔ)客拉高價(jià)格 今年五一之后，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商推新盤的積極性不高。加上日前二次房貸政策出現(xiàn)調(diào)整，也令市場(chǎng)買賣雙方進(jìn)入觀望期。為此，不少開發(fā)商拿到了預(yù)售證卻不開盤，而是以“開放樣板房”、“裝修售樓部”等借口，準(zhǔn)備拖到接下來的“金九銀十”再推出市場(chǎng)。 新盤：多儲(chǔ)兩月價(jià)漲5000 海珠區(qū)某樓盤早在6月底就拿到預(yù)售證，開發(fā)商卻將開盤時(shí)間一改再改，由最初的7月開盤變到8月中旬。近日，該樓盤負(fù)責(zé)人向信息時(shí)報(bào)記者表示，開盤時(shí)間正式定在9月下旬，“我們想多儲(chǔ)點(diǎn)客，從上個(gè)星期我們做廣告后，咨詢登記的客人多得超出想象，總共才200多套的新樓盤，不愁賣�！� 雖然不愁賣，但開盤時(shí)間仍是一拖再拖，受益的當(dāng)然是開發(fā)商。據(jù)悉，該樓盤最初開出15000元/平方米的均價(jià)，后又改口為18000元/平方米，而現(xiàn)在該負(fù)責(zé)人告訴記者，均價(jià)肯定要上到20000元/平方米。 據(jù)悉，拖延開盤時(shí)間的樓盤多為單體樓的中小開發(fā)商，他們?cè)趶V州項(xiàng)目不多，盡量多賺點(diǎn)是他們捂盤的心態(tài)。 舊盤：兩月儲(chǔ)了2000客戶 除新樓盤外，廣州很多老盤新貨也都以種種理由推遲開盤。在嘗到分批銷售造就“日光盤”的甜頭后，海珠區(qū)某大盤升級(jí)組團(tuán)早在今年6月就已開放樣板房。據(jù)悉，該組團(tuán)總貨量為250套，兩個(gè)月的內(nèi)部登記人數(shù)卻多達(dá)2000人。 幾乎是10人搶一套房，但開發(fā)商仍不滿足，原計(jì)劃本月底正式推出市場(chǎng)，但最近開發(fā)商表示，月底正值陰歷7月不宜開盤，因此還要拖一拖。 招數(shù)2　分期賣 先推少量單位　逐期推高價(jià)格 除在前期進(jìn)行儲(chǔ)客外，先推出少量單位來試探市場(chǎng)，也是樓盤較為常用的一種捂盤招數(shù)。 社區(qū)樓盤分期賣成慣例 一般來說，對(duì)于多幢樓盤，開發(fā)商均會(huì)采用分批拿預(yù)售證、分批銷售的方法去開發(fā)。如芳村板塊的某樓盤，共有4棟新建樓宇，如果按工程進(jìn)度，所有單位均可同時(shí)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。但該項(xiàng)目卻分開兩次，領(lǐng)取預(yù)售證的時(shí)間相差一年之久。同時(shí)，首次推貨也僅70余套，其他單位則分別在不同時(shí)間推出。 位于天河珠江新城板塊的某新盤，在今年5月開售時(shí)，所拿到預(yù)售證的300余套單位中，首批也僅推出100多套，并且分布在不同樓宇的不同樓層上。 單體樓也玩“分期” 除社區(qū)型樓盤外，信息時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，老城區(qū)部分貨量并不多的單體樓項(xiàng)目，也會(huì)采取“分期”銷售。如在去年底開盤的荔灣老區(qū)某樓盤，首批僅推出位于中低層的部分單位，而22層以上的高層單位則在陽(yáng)光家緣上顯示為“不可銷售”。直到今年五一前后才“公開發(fā)售”。 同時(shí)，據(jù)開發(fā)商稱，由于高層單位景觀更具優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格上也平均上調(diào)500元/平方米左右。然而，這一分批銷售的項(xiàng)目卻僅為單體樓，總貨量也就200多套。 分期試水屬市場(chǎng)潛規(guī)則 在記者的采訪中，有多位業(yè)內(nèi)人士表示，分期銷售、限量推貨是開發(fā)商的一種銷售規(guī)則。如上述珠江新城新盤，在首批100余套單位迅速售罄之后，二次推貨的價(jià)格便上調(diào)了1000～2000元/平方米。而上述芳村樓盤同樣如此，兩期單位均價(jià)前后相差達(dá)1500多元/平方米，但產(chǎn)品質(zhì)素卻沒有太大的差別。 在某樓盤負(fù)責(zé)策劃工作的阿偉(化名)表示，除一些相對(duì)較為大型的樓盤，因?yàn)槭苜Y金、人力等因素影響而真正需要分期開發(fā)、分期銷售外，其他樓盤基本上都屬于一種營(yíng)銷策略。 招數(shù)3　假銷售 開發(fā)商先買后賣　制造熱銷假象 今年以來，開發(fā)商“假銷售”現(xiàn)象越來越多，其中“先買后賣”現(xiàn)象更為普遍，即開發(fā)商聯(lián)合中介先買下銷路好的房子，制造熱銷假象，再撤銷購(gòu)房意向和退房；或者是提高價(jià)格后再放盤流入市場(chǎng)，賺取高額利潤(rùn)。 一知情人士向記者透露，過去，僅少數(shù)開發(fā)商對(duì)不超過整個(gè)樓盤5%的房子進(jìn)行“假銷售”。而現(xiàn)在，大多數(shù)房企都在進(jìn)行這一手法——表面看起來銷售相當(dāng)火爆，不到一個(gè)星期，這些房源再次回到開發(fā)商和中介的手里重新高價(jià)出售。比如開發(fā)商開盤銷售200套房源，開盤價(jià)1.1萬元/平方米，開發(fā)商會(huì)拿出120套房制造“銷售完”的假象。其實(shí)大多只付了定金，一個(gè)星期之內(nèi)就會(huì)撤銷購(gòu)房意向。有的則是開發(fā)商自己冒用他人的身份證辦理售房合同，并真正辦理按揭貸款。 某知名中介一銷售人員告訴記者，退回后的100多套房產(chǎn)，開發(fā)商會(huì)對(duì)只支付定金的房源進(jìn)行重新銷售；而已辦理按揭貸款的房子，則再次掛牌到中介，以比合同價(jià)更高的價(jià)格出售，其中差價(jià)足夠支付中介的傭金以及“假銷售”期間的貸款利息。 有有愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，自買自賣的“假銷售”過程相當(dāng)復(fù)雜，連一些房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司都不能掌握“假銷售”的確切數(shù)字。但可以肯定的是，只要有利潤(rùn)空間，開發(fā)商就會(huì)冒險(xiǎn)使用一切手段，這也是今年以來“假銷售”現(xiàn)象增加的主要原因。 招數(shù)4　煙霧彈 開盤即“售完”很快又有珍藏版 由于整個(gè)房產(chǎn)交易過程是不透明的，有真實(shí)住房需求的普通購(gòu)房者，并不知道單套房子的真實(shí)價(jià)格。當(dāng)看到新盤幾乎“日光”時(shí)，就會(huì)不惜高價(jià)跟風(fēng)買入。看準(zhǔn)了這種心態(tài)，開發(fā)商往往會(huì)玩一套“開盤即售完”的手段，來刺激購(gòu)房者趕快出手。 在天河工作的李先生，準(zhǔn)備在天河某高端樓盤購(gòu)買一套100多平方米的三房單位，卻被銷售人員告知“已賣完了”。李生當(dāng)時(shí)表示懷疑，剛剛推出200多套單位，怎么可能不到3天就賣完？經(jīng)過向舊業(yè)主的多方打探及現(xiàn)場(chǎng)觀察，李先生了解到，該盤其實(shí)仍有一批貨量未售。最后，李生再次找到該盤的幾位售樓小姐，通過請(qǐng)吃飯、塞小費(fèi)等方式，總價(jià)200多萬元的房子，最終以300多萬元的成本價(jià)獲得。 經(jīng)緯行研究部經(jīng)歷朱欣苑表示，開發(fā)商的這種做法有多種可能：一是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的客戶多，對(duì)外真的無貨可售；二是銷售策略，制造熱銷或缺貨的氣氛；三是部分單位已被抵押無法銷售等�！皬睦钕壬�的案例來看，不排除是開發(fā)商采用的銷售策略，目的是為了利潤(rùn)最大化�！� 而記者踩盤發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商經(jīng)常在開盤當(dāng)天銷售情況良好的情況下，對(duì)外宣稱基本售完。過一段時(shí)間后，又借銷售旺季或市政利好之機(jī)，再次推出所謂“珍藏版”單位，售價(jià)往往在原來的基礎(chǔ)上提升500～2000元/平方米。